Hai sentito parlare di Flipping immobiliare da alcuni amici e l’idea ti ha suscitato particolare interesse? In questo articolo vediamo esattamente cosa si intende per Flipping Immobiliare, come funziona questo sistema di investimento che in realtà è un vero e proprio lavoro e come guadagnarci. Ma vedremo anche tutti gli aspetti nascosti che vanno conosciuti per poter fare del Flipping immobiliare il proprio lavoro.
La pratica del flipping immobiliare è diffusa in tutto il mondo, ma il mercato più importante è sicuramente quello degli Stati Uniti. Nel terzo trimestre del 2022 un flip immobiliare effettuato in America ha generato un profitto lordo di 62.000 dollari, secondo Statista. In tutto il 2021, sempre negli USA sono state flippate ben 323.465 unità immobiliari. Tutto ciò è molto interessante, quindi vediamo subito come funziona il Flipping Immobiliare.
Cos’è il Flipping Immobiliare
Partiamo subito con la definizione: Il Flipping Immobiliare è quell’insieme di azioni che un imprenditore mette per acquisire un asset immobiliare, migliorandolo al fine di rivenderlo con lo scopo di ricavare un profitto.
L’obiettivo dell’imprenditore immobiliare nel realizzare un Flipping Immobiliare è quello di trovare un immobile in vendita ad un prezzo conveniente, che magari necessita di lavori di manutenzione. A questo punto si effettua una ristrutturazione per rendere l’unità immobiliare vendibile ad un prezzo maggiore di quello pagato per l’acquisto iniziale + la ristrutturazione. Da questa operazione si ottiene un profitto lordo a cui vanno sottratte le rispettive tasse.
Ecco un esempio pratico di Flipping Immobiliare: Mario acquista una casa in una zona residenziale a basso costo per 100.000 euro. La casa ha bisogno di molti lavori di riparazione e ristrutturazione, ma Mario ha fatto bene i conti e sa che se rimette a posto, potrebbe venderla per 200.000 euro. Mario investe 50.000 euro per ristrutturare la casa e, dopo sei mesi, riesce a venderla per ben 200.000 euro. Dopo aver pagato le spese di ristrutturazione e altre voci di varia natura, Mario guadagna 40.000 euro di profitto lordo (pretasse).
Il flipping immobiliare ha avuto molto successo in America dove ci si riferisce ad esso anche con il termine di fix & flip che tradotto in italiano significa “aggiusta e gira” cioè rimettilo a nuovo e rivendilo.
Come funziona il Flipping Immobiliare
Il Flipping Immobiliare funziona in un modo che a prima vista sembra molto semplice e lineare, e in un certo senso lo è, ma quando si tratta di execution, metterlo in pratica, niente può essere tralasciato neanche il minimo dettaglio.
Si parte dalla ricerca di un immobile idoneo all’operazione di flipping immobiliare che si ha in mente.
Quindi va individuata la zona residenziale target, la tipologia di immobile (villa, bifamiliare, trifamiliare, appartamento, etc), la tipologia di lavori di manutenzione e miglioramento dell’unità immobiliare che si intendono eseguire per aumentare il valore della casa e infine, ma sempre molto importante, il target di clienti a cui si vuole vendere l’immobile a operazione conclusa.
Tutte cose che richiedono da parte dell’imprenditore immobiliare un impegno e una dedizione non indifferente.
La scelta dell’immobile
La scelta dell’immobile è cruciale per l’imprenditore che si appresta a fare un’operazione di Flipping Immobiliare.
Metti che hai appena finito di fare un giro nei principali portali immobiliari online e hai appena trovato quella che sembra un ottima occasione: una casa bruttina che giace nel mercato in attesa di un compratore da un po ‘di tempo. Il prezzo è basso, fai qualche calcolo veloce e capisci che è un affare.
Devi procedere? Non così in fretta! Analizza prima se c’è un qualche motivo “nascosto” per il quale la casa è ancora in vendita e a quel prezzo così conveniente. Magari ci passa affianco una ferrovia o si trova proprio al lato di un aeroporto? Valuta bene, non tutto oro è quel che luccica, soprattutto nel settore immobiliare.
Non tutte le unità immobiliari in vendita sono idonee per progetti di flipping immobiliare di successo. Bisogna sapere scegliere. Si, ma come?
Il primo obiettivo che devi porti in qualità di flipper immobiliare è quello di individuare la casa più conveniente in rapporto qualità prezzo, contando che devi fare dei lavori di ristrutturazione, nel quartiere migliore della città.
La casa meno costosa in vendita nel quartiere più prestigioso o comunque tra i più prestigiosi della città o del paese è sicuramente un’indicazione sicura sul fatto che quell’unità immobiliare può essere recuperate al meglio e venduta ad un prezzo più alto in quanto la zona sarà sicuramente oggetto di richiesta da parte del mercato.
Un altra cosa che bisogna tenere a mente nel Flipping Immobiliare è di stare alla larga dalle case stravaganti. Quelle che vengono descritte in maniera “unica”, con elementi “fuori mercato” generalmente sono più costose da ristrutturare e quindi meno vantaggiose in prospettiva del deal di vendita finale.
Quando sei sicuro di aver trovato la casa giusta per fare il tuo prossimo Flipping Immobiliare non dimenticare di controllare come funziona il vicinato. Chi sono i vicini, hanno cani, gatti, api, cavalli? Sapere che vicini circondano la proprietà immobiliare è fondamentale per evitare brutte figure con i potenziali futuri acquirenti. Cerca quindi di tenere sempre buoni rapporti con loro nel caso in cui decidi di procedere con l’acquisto.
Uno degli affari peggiori per un flipper immobiliare è quello di rilevare una casa o un appartamento che si affaccia in una strada molto trafficata. Certo, oggi ci sono materiali e infissi che sono in grado di isolare molto efficacemente dal rumore esterno, tuttavia questo comporterebbe un aumento delle spese di ristrutturazione e conseguente minor profitto.
Inoltre a dar fastidio ai futuri inquilini potrebbe non essere solo il rumore ma proprio il traffico in sé. Niente cane a spasso in libertà o bambini che giocano fuori in sicurezza.
La ristrutturazione che crea valore
Una delle fasi fondamentali del Flipping Immobiliare è la ristrutturazione dell’immobile acquisito che deve mirare a creare valore aggiunto da poter poi inserire nel prezzo di vendita finale dell’operazione immobiliare.
La ristrutturazione deve essere fatta bene, seguendo un progetto chiaro e realizzando un ambiente da vivere conforme ai gusti e alle esigenze delle persone che si prevede la andranno ad abitare. Non bisogna mai dare niente per scontato.
Se si investono 30.000 euro nelle spese di ristrutturazione e ammodernamento dell’immobile non è detto che il valore sia accresciuto dello stesso tanto. Può essere di più o di meno in base alle scelte che sono state fatte in fase di progettazione, ai materiali usati e alla ditta a cui ci si è affidati per eseguire i lavori.
Se sei un esperto del settore alcuni lavori puoi scegliere di non appaltarli a ditte edili esterne ma di farli personalmente, ovviamente con tutte le autorizzazioni del caso. Il vero costo sono i materiali usati per la ristrutturazione e la manodopera. In alternativa chiedi sempre più preventivi da diverse ditte per fare lo stesso lavoro e scegli il migliore in termini di qualità/prezzo.
Stai attento alle spese ma allo stesso tempo non spendere troppo poco. Un lavoro mal riuscito potrebbe incidere sul prezzo finale o addirittura sull’andamento a buon fine dell’intera operazione di Flipping Immobiliare.
La clientela a cui rivendere
La scelta della clientela a cui rivendere l’unità immobiliare acquisita per l’operazione di flippping è uno dei fattori da considerare già all’inizio dell’operazione. Ancor prima di acquistare l’immobile.
Perche? Non tutte le case sono fatte per essere flippate ed ottenerne un reale guadagno, quindi è necessario fare una cernita delle abitazioni che rispondono a tali requisiti andando a capire fin da subito il potenziale cliente che acquisterà una casa appena messa a nuovo.
Vuoi vendere a un single? A una famiglia numerosa? A una con un solo figlio o a una giovane coppia? Oppure ad un professionista che passerà diversi giorni la settimana a fare smart working. In base ad una serie di elementi bisogna considerare chi sarà il cliente finale e da lì in poi il lavoro sarà molto più in discesa.
Quanto si guadagna con il Flipping Immobiliare
Il processo normale di un’operazione di Flipping Immobiliare prevede l’acquisto di una casa sottovalutata dal mercato/in cattive condizioni, effettuare dei lavori di manutenzione e miglioramento per poi rivenderla ad un prezzo maggiore rispetto ai costi sostenuti per le due fasi precedenti.
In tutto questo è lecito chiedersi quanto si guadagna con il Flipping Immobiliare? Ci sono società, anche in Italia, che hanno come core business il flipping di immobili. Quindi sì, per prima cosa guadagnare con il Flipping Immobiliare è possibile anche in Italia. Ok, ma quanto?
Premesso che ogni operazione immobiliare ha una storia a sè, i flipper immobiliari dovrebbero sempre stare attenti alla regola del 70%. Vediamo in cosa consiste.
La regola dice che gli investitori immobiliari non dovrebbero pagare più del 70% del valore di mercato medio di una proprietà, meno il costo delle riparazioni necessarie per rinnovare la casa. O in alternativa, possiamo dire che l’investitore dovrebbe acquistare la proprietà a un prezzo tale da poter vendere la casa ristrutturata a un prezzo che copra l’acquisto, i costi di ristrutturazione e lasci un margine di profitto del 30%.
Quindi mediamente nel Flipping Immobiliare l’investitore guadagna il 30% del prezzo finale di vendita dell’immobile ristrutturato.
Ci possono essere casi in cui si guadagna di più o di meno, ma per un flipper serio andare sotto la soglia del 30% di profitto sul prezzo finale di vendita potrebbe risultare in una scelta non ottimale.
Vantaggi e svantaggi del Flipping Immobiliare
Il Flipping immobiliare ha sia dei vantaggi innegabili che degli svantaggi. Ma quali sono?
Iniziamo con i 5 vantaggi del Flipping Immobiliare:
- Potenziale di guadagno elevato: se l’operazione immobiliare viene condotta in in un luogo ad alto valore immobiliare i guadagni derivanti da un flipping possono essere molto alti.
- Creatività: il flippin immobiliare deve essere portato avanti da imprenditori che hanno la creatività come requisito fondamentale. Ristrutturare un immobile può essere molto più divertente di quanto si pensi.
- Flessibilità: la maggior parte dei flipper immobiliari non ha fretta. Organizza il lavoro in base ai propri impegni e vive una vita serena e flessibile negli orari.
- Rischi limitati: quando vengono rispettarte tutte le regole di base del Flipping Immobiliare i rischi che l’operazione vada male o non si concluda sono ridotti davvero al minimo.
- Contributo al mercato immobiliare: c’è anche un lato etico nel Flipping Immobiliare. Coinvolgendo muratori, operai, piastrellisti, elettricisti, designer, commercianti di mobili, etc si mette in moto l’economia locale e si crea lavoro.
La lista degli aspetti positivi può sicuramente comprenderne tanti altri, ma abbimao voluto concentrarci su quelli più incisivi ed importanti. ora vediamo i 5 svantaggi del Flipping Immobiliare:
- Rischio finanziario: la barriera d’ingresso del Flipping Immobiliare è la necessità di disporre da subito di ingenti capitali. Le case infatti hanno un costo elevato e così anche i lavori di ristrutturazione che prevedono un impegno finanziario non indiffferente.
- Mancata vendita: la cosa peggiore che può capitare ad un investitore immobiliare è quella di non riuscire a vendere l’immobile oggetto del flipping o di dover abbassare così tanto il prezzo da non ricavarne niente.
- Fare valutazioni iniziali sbagliate: fare una valutazione errata di sottostima o sovrastima del valore dell’immobile può comportare una serie di errori a catena, che si ripercuotono dapprima nella ristrutturazione e poi nel prezzo di vendita finale che risulterebbe del tutto fuori mercato, riportandoci al punto due.
- Problemi di gestione: a volte per fare dei lavori edili è necessario aspettare i tempi della burocrazia, delle ditte esterne e del reperimento dei materiali. Tutte cose che possono incidere nella gestione complessiva del progetto di Flipping Immobiliare.
- Responsabilità legali e fiscali: la presenza o l’insorgere di problemi di natura legale può far lievitare i costi in modo inaspettato. Informarsi precedentemente sulla legalità dell’operazione, sul fatto che l’immobile abbia tutte le autorizzazioni è un modo per evitarlo.
Flipping Immobiliare e tasse
Le operazioni di Flipping Immobiliare danno vita ad un guadagno che viene sottoposto a tassazione. Se si fa Flipping Immobiliare con una società ad hoc si pagano le classiche tasse relative al tipo di società prescelta, mentre se si fanno operazioni di flipping immobiliare in qualità di persone fisiche si applica la tassazione sulla plusvalenza immobiliare.
I casi che rientrano nella plusvalenza immobiliare sono diversi. Quando si effettua un realizzo entro 5 anni dall’acquisto dell’immobile, quando si compra un terreno con un rustico e poi si rivende ad un prezzo che genera un guadagno, quanto un’unità immobiliare viene venduta ad una persona fisica (senza successione), quando si sviluppa un’abitazione in un terreno e si rimette nel mercato e si vende entro 5 anni, in caso di rivendita di una seconda casa entro i 5 anni dall’acquisto.
La valutazione sulle tasse da pagare nel flipping immobiliare deve essere fatta da un commercialista esperto.
Conclusione
Questo approfondimento sul Flipping Immobiliare ha analizzato tutti gli elementi principali ma anche quelli un pò più nascosti della tecnica di investimento immobiliare conosciuta come Flipping Immobiliare. Un metodo che necessita di notevoli cifre iniziali per poter fare il primo investimento ma che si ripaga nel tempo se si mettono in pratica tutte le buone pratiche del settore fin qui illustrate.
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L’articolo sugli investimenti in flipping immobiliare ha lo scopo di fornire informazioni generali sull’attività di flipping immobiliare e non costituisce un consiglio finanziario o di investimento. Prima di effettuare qualsiasi investimento in flipping immobiliare, gli investitori dovrebbero cercare consigli finanziari e legali da professionisti qualificati e considerare attentamente i rischi associati all’attività. Non garantiamo l’accuratezza, la completezza o l’adeguatezza delle informazioni fornite in questo articolo e non ci assumiamo alcuna responsabilità per eventuali perdite o danni causati dall’affidamento su tali informazioni. Gli investimenti in flipping immobiliare comportano rischi e gli investitori potrebbero subire perdite finanziarie.